С января 2014 года вступила в силу новая система расчета налога на недвижимость — на основе данных кадастровой оценки. Как отмечают эксперты, стоимость квадратного метра коммерческих помещений в целом по городу увеличилась в 2,4 раза; уже в ближайшее время можно ожидать массовые обращения в суд собственников объектов, не согласных с результатами кадастровой оценки их имущества.

Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» 2 ноября 2013 года. Согласно ему, с 2014 года на всей территории страны налог на имущество определяется исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, как исчислялось ранее.

Под действие закона, среди прочего, попадают офисные, торговые и торгово-развлекательные центры, а также нежилые помещения, пригодные для размещения офисов, пунктов питания и пр. Таким образом, с января этого года рассчитываться налог будет произведением кадастровой стоимости недвижимого имущества и ставки налога.

Ранее налог на имущество рассчитывался исходя из его балансовой стоимости, которая фиксировалась на момент оценки (постройки или реконструкции) здания.

Каждый год сумма снижалась с учетом коэффициента амортизации. Ситуация на рынке и рост цен на недвижимость на балансовой стоимости никак не отражались. Цель нововведения — приблизить оценочную стоимость к реальной и таким образом увеличить сумму собираемых с бизнеса налогов.

— Налоговое бремя, как следствие, ляжет на арендаторов — собственники постараются покрыть издержки за счет арендной платы, — отмечает Александр Филиппов, директор депар тамента NAI Becar в Санкт-Петербурге. — Арендные ставки поползут вверх во всех сегментах коммерческой недвижимости: офисных, торговых и торгово-развлекательных центрах. Под действие закона попадают также продуктовые ритейлеры и пункты общепита. По нашим прогнозам, в 2014 году рост арендной платы превысит ожидаемые десять процентов как минимум в два раза.

Главная претензия собственников и оценщиков к кадастровой оценке — использование усредненного метода массовой оценки.

Объекты при таком подходе группируют по основным характеристикам: функциональное использование, площадь, год постройки, материал, этажность и т.д.

— Не секрет, что метод массовой оценки универсален. При этом не учитываются ни особенности объекта, ни существующие обременения, ни местоположение, — комментирует Александр Филиппов. — Подобный подход приводит к тому, что аналогичные объекты, располагающиеся по соседству, могут иметь разную кадастровую стоимость.

Кроме того, кадастровая стоимость оцененных объектов не включает стоимость земельного участка.

К примеру, цена квадратного метра нежилого помещения в историческом центре выросла в среднем в 2,4 раза, достигнув 29 тыс. рублей. Наибольшее увеличение в 2,9 раза коснулось ресторанов, чуть меньше — в 2,5 раза — офисов. Наименьшая кадастровая стоимость коммерческого квадратного метра — 24,8 тыс. рублей — зафиксирована в новых кварталах Приморского района. Однако, подчеркивают эксперты, разница между балансовой и кадастровой стоимостью для каждого объекта индивидуальна.

Оспорить кадастровую оценку в Петербурге можно до конца августа.

При большом количестве обращений в Петербурге, как и в Москве, возможно, будет создана комиссия, в задачи которой войдет досудебное рассмотрение данных оценки спорных объектов. В нее войдут представители администрации Петербурга, Росреестра и сообщества оценщиков.

В Москве уже создан прецедент, когда данные кадастровой оценки нежилого помещения были оспорены. В Петербурге подобной судебной практики нет.

Однако при правильной подготовке и на основе результатов независимой экспертизы, такое дело может быть рассмотрено в пользу собственника. Задача независимого эксперта показать собственнику его возможную выгоду, провести оценку с учетом всех нюансов функционирования объекта.

С января 2014 года вступила в силу новая система расчета налога на недвижимость — на основе данных кадастровой оценки. Как отмечают эксперты, стоимость квадратного метра коммерческих помещений в целом по городу увеличилась в 2,4 раза; уже в ближайшее время можно ожидать массовые обращения в суд собственников объектов, не согласных с результатами кадастровой оценки их имущества.

Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» 2 ноября 2013 года. Согласно ему, с 2014 года на всей территории страны налог на имущество определяется исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, как исчислялось ранее.

Под действие закона, среди прочего, попадают офисные, торговые и торгово-развлекательные центры, а также нежилые помещения, пригодные для размещения офисов, пунктов питания и пр. Таким образом, с января этого года рассчитываться налог будет произведением кадастровой стоимости недвижимого имущества и ставки налога.

Ранее налог на имущество рассчитывался исходя из его балансовой стоимости, которая фиксировалась на момент оценки (постройки или реконструкции) здания.

Каждый год сумма снижалась с учетом коэффициента амортизации. Ситуация на рынке и рост цен на недвижимость на балансовой стоимости никак не отражались. Цель нововведения — приблизить оценочную стоимость к реальной и таким образом увеличить сумму собираемых с бизнеса налогов.

— Налоговое бремя, как следствие, ляжет на арендаторов — собственники постараются покрыть издержки за счет арендной платы, — отмечает Александр Филиппов, директор депар тамента NAI Becar в Санкт-Петербурге. — Арендные ставки поползут вверх во всех сегментах коммерческой недвижимости: офисных, торговых и торгово-развлекательных центрах. Под действие закона попадают также продуктовые ритейлеры и пункты общепита. По нашим прогнозам, в 2014 году рост арендной платы превысит ожидаемые десять процентов как минимум в два раза.

Главная претензия собственников и оценщиков к кадастровой оценке — использование усредненного метода массовой оценки.

Объекты при таком подходе группируют по основным характеристикам: функциональное использование, площадь, год постройки, материал, этажность и т.д.

— Не секрет, что метод массовой оценки универсален. При этом не учитываются ни особенности объекта, ни существующие обременения, ни местоположение, — комментирует Александр Филиппов. — Подобный подход приводит к тому, что аналогичные объекты, располагающиеся по соседству, могут иметь разную кадастровую стоимость.

Кроме того, кадастровая стоимость оцененных объектов не включает стоимость земельного участка.

К примеру, цена квадратного метра нежилого помещения в историческом центре выросла в среднем в 2,4 раза, достигнув 29 тыс. рублей. Наибольшее увеличение в 2,9 раза коснулось ресторанов, чуть меньше — в 2,5 раза — офисов. Наименьшая кадастровая стоимость коммерческого квадратного метра — 24,8 тыс. рублей — зафиксирована в новых кварталах Приморского района. Однако, подчеркивают эксперты, разница между балансовой и кадастровой стоимостью для каждого объекта индивидуальна.

Оспорить кадастровую оценку в Петербурге можно до конца августа.

При большом количестве обращений в Петербурге, как и в Москве, возможно, будет создана комиссия, в задачи которой войдет досудебное рассмотрение данных оценки спорных объектов. В нее войдут представители администрации Петербурга, Росреестра и сообщества оценщиков.

В Москве уже создан прецедент, когда данные кадастровой оценки нежилого помещения были оспорены. В Петербурге подобной судебной практики нет.

Однако при правильной подготовке и на основе результатов независимой экспертизы, такое дело может быть рассмотрено в пользу собственника. Задача независимого эксперта показать собственнику его возможную выгоду, провести оценку с учетом всех нюансов функционирования объекта.